Que faire si un locataire en commun veut vendre?

Identification

• La possession commune est une situation dans laquelle un titre de propriété est détenue par plus d'une personne. Contrairement tenance conjointe dans laquelle la propriété est répartie également, la propriété en commun les propriétaires peuvent diviser la propriété en autant de parties inégales comme ils le souhaitent. Chaque propriétaire partielle en vertu de la possession commune a les mêmes droits d'accès et d'occuper la propriété comme tout autre propriétaire, indépendamment de sa participation pour cent de la propriété. Chacun est responsable de sa part pour cent du passif de la propriété, y compris les taxes. Si la propriété génère des revenus, par exemple par le loyer, chaque propriétaire partiel reçoit une part du revenu égale à sa propriété pour cent.

Caractéristiques

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  Une autre différence importante entre la propriété conjointe et propriété en commun est la question de la survie. Lorsque la propriété est détenue conjointement, la part d'un propriétaire décédé transmet automatiquement au propriétaire (s) survivant. Sous location en commun, le droit de propriété d'un défunt peut être voulu à un bénéficiaire, qui pourrait ou non être déjà un locataire en commun à la propriété. Cette situation, qui injecte un nouveau propriétaire avec tous les droits d'accès, donne souvent lieu à la plupart des litiges concernant la location des ventes courantes.

Effets

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  Le fait que chaque partie prenante dans une location en titre commun a plein accès à la propriété, il est difficile pour les actionnaires minoritaires de vendre leur intérêt. Il est tout simplement peu d'incitations pour un acheteur de vous impliquer dans un tel arrangement sauf si la propriété génère des revenus importants. Une solution commune est pour l'un des propriétaires pour acheter les enjeux des autres. Si les propriétaires ne peuvent pas parvenir à un accord, une partie peut déposer une action de la partition et obtenir une ordonnance du tribunal de vendre la propriété. Quand une propriété location-en-commun est vendu, le produit sont divisés selon le pour cent de propriété de chaque locataire.

Considérations

• Une autre façon autour de l'intérêt de la propriété partielle de propriété en commun se fait via un échange de 1031 (voir Ressources). Section 1031 du Internal Revenue Code permet aux vendeurs de biens à reporter l'impôt sur les gains en capital sur la vente si elles réinvestissent 100 pour cent du produit des biens de même nature. Aux fins de l'IRS, tout l'immobilier aux États-Unis, développé ou non, est de même nature propriété (voir Ressources). Une participation partielle dans les biens détenus en vertu de la possession commune peut être vendu pour un intérêt dans d'autres biens à un échange de 1031. De cette façon, un actionnaire majoritaire peut éviter d'avoir à supporter le fardeau de gains en capital de la responsabilité d'une vente forcée, et / ou un propriétaire minoritaire peut vendre son intérêt dans une propriété de production de revenus et de les échanger jusqu'à un meilleur investissement de qualité sans la création d'un gain en capital.

Processus

• Pour effectuer un échange de 1031, le vendeur peut trouver un acheteur qui possède des biens, et les deux peut décider d'échanger. Voilà un scénario assez peu probable, cependant. Presque tous les 1031 échanges se font par le biais d'un intermédiaire qualifié qui organise d'abord pour la vente de la location dans l'intérêt commun et pour l'achat d'une nouvelle propriété dans une période de temps limitée. La nouvelle propriété doit être identifié dans les 45 jours de la clôture de la vente initiale et être complète dans les 180 jours de la clôture. Les vendeurs ne transigent avec l'intermédiaire et reçoivent comme-propriété en échange de leur intérêt, au lieu d'argent, et ne sont donc pas soumis à l'impôt sur les gains en capital (si leur base reste le même quand ils revendent finalement la nouvelle propriété).